SİTE YÖNETİCİLERİNİN SORUMLULUĞU

KMK. MADDE 38 : ‘’   Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. ‘’

SİTE YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUĞUNUN NİTELİĞİ NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. Maddesine göre site yöneticisi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Yasası’nın vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri, yönetici-kat maliki ilişkisinde de geçerlidir.

TBK. 506’ya göre vekilin sorumluluğu, işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere bağlıdır.(TBY md. 506) ve işçi yükümlendiği işi özenle yerine getirmekle yükümlü olup, kasıt ve özensizlikle iş sahibine verdiği zararlardan sorumludur.(TBK. m. 396)

Öyle ise kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunan site yöneticisi, görevini -normal koşullarda- kendisinden beklenen titizlik ve özenle yerine getirmek zorundadır.

Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlı tutulmuştur. Atanması ve azli, kat malikleri kuruluna bağlıdır.

Yöneticinin, görevini yerine getirirken kasten veya ihmal(gereken ilgiyi göstermeme, boşama ve savsama) yoluyla yarattığı zararlardan kişisel sorumluluğu vardır. Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan şahsen sorumludur.

İBRA EDİLMİŞ OLMASI, SİTE YÖNETİCİSİNİ SORUMLULUKTAN KURTARIR MI?

Yöneticiliği döneminde usulsüz harcamalar yaptığı ve zimmetine para geçirdiği ileri sürülen yöneticinin, kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onu kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtarmaz.

SİTE YÖNETİCİSİNİN SORUMLULUĞUNUN YAPTIRIMI NEDİR?

Yargıtay, yöneticinin kasıt ve ihmali nedeniyle ana taşınmazın yönetiminde uğranılan zarar(örneğin avansın zimmete geçirilmesi, zamanında ödeme yapılmamasından dolayı sigorta priminin cezalı tahsili gibi) konusunda kat maliklerinden herhangi birinin yönetici hakkında tazminat davası açabileceğini ve icra takibinde bulunabileceğini kabul etmiştir.

Dava ve icra takibine, uğranılan zararın yalnız arasa payına düşeni değil, tümü konu edilebilir. Öyle ki sonunda alınacak tazminat, dava açan kat malikinin değil, ana taşınmazın hesabına girecektir.

Kat mülkiyeti düzeninde hak ve borçlar arsa paylarına göre belirlenir ise de, yasa koyucu 20. Maddenin ikinci fıkrasında gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her birinin icra takibi yapabileceğini ve dava açabileceğini kabul etmiştir. Dava açan ya da takipte bulunan bu kat maliki, diğer kat malikleri ile bir vekalet veya temsilci ilişkisi içinde değildir. Ortak mülkiyet kuralları ve ana taşınmazın ortak kullanımı nedeniyle yasanın özel hükmü gereği yetkilidir.

YARGITAY KARARLARI

‘‘Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti yoktur. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullamabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini özel yasadan alan bir temsilcidir.

Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/15-255 K: 2019/83 T: 07.02.2019’’

‘’Yönetici, site yöneticiliği yaptığı döneme ilişkin yönetimle ilgili eylem ve işlemlerinden kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Yargıtay 20. HD. E: 2017/11065 K:2018/1400 T: 26.02.2018’’

Yöneticiliği döneminde usulsüz harcamalar yaptığı ve zimmetine para geçirdiği ileri sürülen site yöneticisinin, kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onu kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtarmaz. Yargıtay 18. HD. E: 2015/10204 K: 2016/10114 T: 27.06.2016’’

Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yargıtay 18. HD. E: 2015/12274 K: 2016/9873 T: 20.06.2016’’

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yöneticinin, yöneticilik yaptığı dönemde, usulsüz işler ve harcamalar sonucu kat maliklerini zarara uğrattığı savıyla hakkında açılan davada, o döneme ilişkin tüm defterler, harcama ve ödeme kayıtları bilirkişiye incelettirilip, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. Yargıtay 18. HD. E: 2013/2053 K: 2013/3069 T: 05.03.2013’’

            APARTMAN YÖNETİMİ VE SİTE YÖNETİMİ HUKUKİ DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Yukarıda apartman yönetimi ve site yönetimi içerisinde yer alan kişilerin sorumluluğu hakkında bilgi verdik. Her ne kadar dışarıdan öyle görülmese de Apartman veya Site hayatında hukuk ayrılmaz bir unsurdur.  Çünkü site ve apartman gibi toplu yaşam alanlarında en önemli husus, birçok insanın bir arada uyum içinde yaşamasıdır. Ve dolayısıyla toplu yaşam alanlarında yaşanabilecek aksaklıklara karşı Apartman Yönetimi ve Site Yönetim’lerinin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti alması gerekmektedir.

Anadolu Hukuk ve Danışmanlık Bürosu Apartman Yönetimi ve Site Yönetiminde mevzuata ve uygulamaya hakim bir hukuk bürosu olarak, aşağıda sayılanlara sınırlı olmamak üzere şu hizmetleri vermektedir:

• Apartman Yönetimi ve Site Yönetimine hukuki konularda danışmanlık hizmeti vermek
• Apartmanda veya Sitede ortak yaşamdan kaynaklanabilecek her türlü hukuki sorunda danışmanlık veya açılacak dava ve icra takiplerinde temsil hizmeti
• Karar defteri, bilgi ve kayıtlar, gerekli ihtarnameler, gelir gider defterleri vb. belgelerin düzenlenmesi, tebliğ edilmesi ve muhafaza edilmesinin sağlanması
• Apartman ve site çalışanlarının hukuki sorunlarına çözüm bulmak ve bu kişilerle yapılacak sözleşmelerin hazırlanması
• Yönetim kurulu, Yönetici, denetçi ve kat malikleri arasındaki hukuki işleyişin denetimi
• Aidat ve diğer borçların yerine getirilmemesi durumunda ihtar çekilmesi ve icra takibi işlemleri