1. Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku, temel olarak kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkileri ifade eden hukuk dalıdır. Kiraya veren, belirli bir taşınır ya da taşınmaz malını, kiracının kullanımına bırakır ve kiralanan şey üzerindeki egemenlik alametlerini sona erdirir. Ancak, kiraya verenin kiralanan üzerindeki mülkiyet hakkı sürmekte olup, bahse konu “kiralama” işlemi için kiracıdan belirli bir miktar “kira bedeli” talep eder. Kira bedeli kira sözleşmesinin zorunlu unsur olup, kira bedelinin kararlaştırılmadığı bir sözleşmenin kira sözleşmesi olarak ifade edilmesi mümkün değildir.

Yukarıdaki açıklamalarımızın ışığında, kira ilişkisinin kurulması için bir “kira sözleşmesi”nin kurulması gerektiği söylenebilir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde düzenlenmekte olup; kiraya verenin belirli bir malını kiracısına bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında belirli bir miktar kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Başlarken belirtelim ki, kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayına yahut da yazılı olarak akdedilmesine gerek yoktur. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmaksızın geçerli olur. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları, cari bir kira ilişkisinin kurulması bakımından yeterlidir.

2. Kira Hukukunun Temel Mevzuatı

Kira hukukuna ilişkin temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kira sözleşmelerine ve kira uyuşmazlıklarına bu kanunun hükümleri uygulanır. Ancak önemle belirtelim ki, kira uyuşmazlıklarına ilişkin emredici yasa hükümleri dışında, tarafların kendi aralarında akdettikleri kira sözleşmesinin hükümleri kendilerini kanun gibi bağlamaktadır. Bu sebeple, yasadaki hükümlerin uygulamasına geçilmezden önce, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde konuya ilişkin hüküm bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Elbette, tarafların emredici yasa hükümleri hilafına ihdas ettikleri sözleşme hükümleri butlan ile sakat olup, geçerli değildir. Ancak, bunlar dışında kalan hususlardaki anlaşmaları, yasanın aksine dahi olsa geçerliliklerini korur. Bunlara örnek olarak, kira bedelinin ne zaman ödeneceği ya da ne şekilde ödeneceğine ilişkin anlaşmalar verilebilir. Taraflar, kira bedelinin ne zaman ödeneceğine ilişkin ayın başında, sonunda, ya da ortasında gibi bir tarih belirtmemişlerse, kanunun 314’üncü maddesi uygulanır. Buna göre, taraflar ayrıca bir ifa tarihi belirlemedikçe kira bedeli ayın sonunda ödenir.

3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Ayrım

Türk Borçlar Kanunu, isabetli olarak, kira sözleşmelerini üçe ayırarak incelemiştir. Bunlar arasında en sık uygulanan sözleşme “konut ve çatılı işyeri kiraları” olup, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler diğer kira sözleşmelerine uygulanan hüküm ve kurallardan farklı bir muhtevaya sahiptir.

Konut, oturulmak niyetiyle kiralanan taşınmaz olup; buna ilişkin kira sözleşmelerinde kiralananın tahliyesine ve sair hususlarda farklılıklar bulunmaktadır. Keza, çatılı işyeri kavramı ile de, işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanan ve çatısı bulunan taşınmazlar ifade edilmek istenmektedir. Örneğin, bir arazinin kiralanması durumunda burada çatılı işyeri kavramından söz edilemeyeceğinden, bu tür sözleşmelere uygulanan özel hükümler uygulama alanı bulamayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dışında, “adi kira sözleşmeleri” ve “ürün kira sözleşmeleri” de bulunmaktadır. Ürün kiraları bu yazının dışında olup, konut ve çatılı işyeri kiralarının özellikle adi kira sözleşmeleri ile olan farklarına değinilecektir.

4. Kiracının Hak ve Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, borçlandırıcı, rızai ve ivazlı bir sözleşme türü olup; bu sözleşme nedeniyle her iki tarafın da belirli hak ve yükümlülüklere sahip olması esastır.

Kira sözleşmesi ile kiracı, en başta bir KİRA BEDELİ ÖDEME borcu altına girmektedir. Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan şekilde muaccel olur, belirtilen şekilde ödenir. Kira bedelinin muacceliyetine rağmen ödenmemesi, kiracının borcunu ödemede temerrüde düşmesi ile sonuçlanır ve şartları varsa kiraya verenin kiracıyı konut veya çatılı işyerinden tahliye edebilmesi ve keza kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür. Ancak bunun için, kira bedelinin ödenmemiş olması nedeniyle aynı kira yılı içerisinde en az iki haklı ihtar çekilmiş olmalıdır. Bu halde kiraya veren, kiracıyı kiralanandan tahliye edebilir. Fakat bu halde dahi derhal tahliye imkanı bulunmamaktadır.

Kira bedelinin ödenmediği ve iki haklı ihtar ile karşı karşıya kalındığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde fesih davası açılarak, davanın sonunda tahliye kararı alınabilir. Bu hükme göre, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Bunun yanı sıra, kiracının kira bedelini ödemek kaydıyla, kiralananı dürüstlük kuralları çerçevesinde dilediği gibi kullanma hakkı saklıdır. Keza, kiralananda ortaya çıkan ayıpların giderilmesini isteyebilir, sonradan ortaya çıkan ayıplar bakımından kira bedelinde indirim yapılmasını ya da bu sebeple sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilir. Ayıp nedeniyle uğradığı zararların genel tazminat hukuku kurallarına göre giderilmesini isteyebilir.

Kiracı, aksi kararlaştırılabilir olmakla birlikte, kiralananın genel bakımı ve olağan kullanımı sebebiyle doğacak borçları öder. Kiralananı özenle kullanmak zorundadır, aksi durumda kiraya verenin yazılı süre vererek fesih hakkı saklıdır.

5. Kiraya Verenin Hak ve Borçları

Yukarıda da açıkladığımız üzere kira sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen, borçlandırıcı, rızai ve ivazlı bir sözleşme türü olup; bu sözleşme nedeniyle her iki tarafın da belirli hak ve yükümlülüklere sahip olması esastır.

Kiraya verenin en önemli borcu, KİRALANANI TESLİM ETME borcudur. Bu borç, kira sözleşmesinde belirtilen tarihte yerine getirilmedikçe, kiraya verenin temerrüde düştüğü kabul edilir. Kiracı bu halde sözleşmenin ifasını dava edebileceği gibi, sözleşmeden dönerek sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararının tazmin edilmesini de isteyebilecektir. Öyle ki, doktrindeki genel kabule göre, kiraya verenin kiralananı teslim etmekten kaçındığı hallerde alacaklının temerrüdüne ilişkin hükümler de, somut olaya uygulanabildiği ölçüde uygulama alanı bulabilecektir.

Kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etmesi esastır. Aksi durumda, yukarıda belirtilen şekilde temerrüt hükümleri uygulama alanı bulabilecektir.

Kiraya veren, kiracının güvenliğini sağlamak ve teslim edilen kiralananın, kira sözleşmesinde yazılı amaca uygun olarak kullanılmasını temin edecektir. Yani, kiralananın kullanıma elverişli olarak bulundurma borcu kiraya verene ait olup, kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi durumunda kiracının fesih hakkı gündeme gelecek, kiraya verenin bunda kusurunun bulunup bulunmadığına göre bir ayrım yapılarak hareket edilecektir.

Kiraya veren, kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergi ve sair ödemeleri ifa etmek zorunda olup, taraflar bunun hilafına bir anlaşma yapmışlarsa bu anlaşma geçerlidir.

Kiraya veren, kiralananda ortaya çıkan ayıplardan  ya da teslim anındaki ayıplardan sorumlu olup, kiracının bu sebeple talep edeceği haklarına saygı duymak ve gereğini yerine getirmek zorundadır. Şöyle ki; kira bedelinden indirim istenebileceği gibi, ayıbın kira ilişkisini çekilmez hale getirmesi durumunda kira sözleşmesinin feshinin istenmesi durumunda sözleşmenin feshine katlanmak durumundadır. Keza; kiracının ayıbın onarılmasını isteme hakkı bulunduğu gibi, kiraya verenin buna imkanı varsa, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı da bulunmaktadır. Kiracı, ayıp nedeniyle uğradığı zararların genel tazminat hukuku kurallarına göre giderilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, kiralanan üzerinde zapta karşı tekeffül borcunu da haizdir. Bir başka ifade ile kiralanan üzerinde üçüncü bir kişinin mülkiyet ya da başka bir hak ileri sürmesi durumunda kiracı bakımından sözleşmenin çekilmez hale gelmesi durumunda, şartları oluştuğu takdirde fesih olasılığına da katlanmak zorundadır. Konuya ilişkin hükümlere göre, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.”

6. Hangi Uyuşmazlıklar Kira Hukukunun Konusuna Girer?

Kira bedelinin belirlenmesi, kiralananın tahliye edilip edilmeyeceği, kira sözleşmesinin feshi şartlarının oluşup oluşmadığı, kira sözleşmesinden doğan borçların –tartışma varsa- kime ait olacağı, ödenmemiş kira bedelleri nedeniyle hangi koşulların varlığı halinde kira sözleşmesinin feshedilebileceği, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiracının olağan kullanımları nedeniyle tazminat ödeyip ödemeyeceği ve hangi kullanım şekillerinin olağan kullanım sınırlarına dahi olacağı, kiralanana verilen zararların tazmini, kira sözleşmesinin süresinin bitmesi durumunda tahliye yapılıp yapılmayacağı, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye yapılıp yapılmayacağı…

Tüm bu uyuşmazlıklar kira hukukunun ilgi alanına girmekte olup, temel olarak bir kira ilişkisine dayanan tüm  uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilmelidir. Özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde çözüme kavuşturulur. Genel yetki kuralı ise, davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinin yetkili olacağı yönünde olup, özel yetki kuralları saklıdır.

7. Kira Hukukundan Doğan Dava Çeşitleri Nelerdir?

a. Kira sözleşmesinin süresinin bitimi nedeniyle açılacak davalar nelerdir?

Bu konu, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından özellik arz etmekte olup, bu kapsama girmeyen kira sözleşmelerine farklı hükümler uygulanmaktadır. Öncelikle adi kira sözleşmeleri bakımından bir değerlendirme yapalım.

Adi kira sözleşmelerinde, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirsiz bir süre için de yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmenin ne zaman sona ereceğini açıkça belirleyen sözleşmeler olup, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin ne zaman sona ereceği açıkça belirtilmez. Kural olarak, belirli süreli adi kira sözleşmelerinde, kira süresinin sona ermesiyle kira sözleşmesi sona erer. Fakat taraflar, sanki kira sözleşmesi hiç sona ermemiş gibi davranmayı sürdürmüş ve kira sözleşmesinden doğan borçlarını gereği gibi yerine getirmeye devam etmişlerse, sözleşme artık birim tarihinden itibaren belirsiz süreli adi kira sözleşmesine dönüşür. Bundan sonra belirsiz süreli adi kira sözleşmelerinin fesih usulüne uyulmak suretiyle sözleşmenin feshedilmesi mümkün hale gelir. Belirtelim ki, bu dönüşümden sonra TBK m. 328’deki usule uyulmaksızın yapılan fesihler geçerli olmayacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiraları için ise durum bambaşkadır. Buna göre, bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, tıpkı adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi bir süre belirlenebilir. Bu halde sözleşme belirli süreli olacak olup, bir sürenin belirlenmediği sözleşmeler ise belirsiz süreli olacaktır. TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde sürenin bitimi, tek başına sözleşmenin feshi nedeni yapılamaz.Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 GÜN ÖNCE bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Ancak, önemle belirtelim ki, kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu halde, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 10 YILIN GEÇMESİ DURUMUNDA, bitim tarihinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir.

Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kiralarında ise durum yine buna benzer olmakla birlikte, süre bakımından küçük bir farklılık bulunmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi usulüne uygun olarak feshetmek suretiyle sona erdirebilir.

b. Kiralananın teslim edilmemesinden doğan sorumluluk

Kiraya verenin en önemli borcu, kiralananın teslim edilmesi ve kullanıma uygun olarak bulundurulmasıdır. Kiraya verenin bu borcunu yerine getirmemesi halinde TEMERRÜT HÜKÜMLERİ gündeme gelecektir. Buna göre kiracı, TBK m. 125’te yazılı haklarından birini seçerek kiraya vereni ifaya zorlayabilir. Bunun yanı sıra, kiralananı istemediğini belirterek sözleşmeden dönebilir, bu halde ödediği kira bedelini yasal faiziyle birlikte geri alır. Keza, kira sözleşmesinin hükümsüz kalmasından doğan menfi zararlarının da tazminini talep edebilir.

c. Kiralananın ayıplı olmasından doğan davalar

Kiraya veren, kiralananı ayıpsız olarak teslim etmekle yükümlü olup, sonradan ortaya çıkan ayıplardan ve teslim anındaki ayıplardan sorumludur. Bu sorumluluk, kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanmasına katlanmak ve bu hakların gereğini yerine getirmek zorunluluğunu ifade etmektedir.

Kiraya veren, kiralananda ortaya çıkan ayıplardan  ya da teslim anındaki ayıplardan sorumlu olup, kiracının bu sebeple talep edeceği haklarına saygı duymak ve gereğini yerine getirmek zorundadır. Şöyle ki; kira bedelinden indirim istenebileceği gibi, ayıbın kira ilişkisini çekilmez hale getirmesi durumunda kira sözleşmesinin feshinin istenmesi durumunda sözleşmenin feshine katlanmak durumundadır. Keza; kiracının ayıbın onarılmasını isteme hakkı bulunduğu gibi, kiraya verenin buna imkanı varsa, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı da bulunmaktadır. Kiracı, ayıp nedeniyle uğradığı zararların genel tazminat hukuku kurallarına göre giderilmesini isteyebilir.

d. Kiralananın tapu siciline şerh edilmesi

TBK m. 310 uyarınca, kiralananın el değiştirmesi durumunda, yeni malik de kira  sözleşmesinin tarafı haline gelir ve mevcut kira sözleşmesini sürdürür.

TBM m. 311 ile sağlanmak istenen koruma, TBK m.310’da belirtilen korumadır. Buna göre, kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni malikin kiracıyı kiralanandan tahliye edebilmesi ancak özel koşulların varlığına bağlı olarak mümkündür. Kira sözleşmesinin şerh verilmesi durumunda, kiracının şerh süresi boyunca kiralanandan tahliye edilmesi mümkün değildir.

e. Kiralananın değerinin artması nedeniyle kira bedeli

Belirtelim ki, kiralananın üzerinde yapılan tadilatlar ya da onarımlar sonunda gayrımenkul ya da menkul kıymeti artabilir. Fakat değişiklik yapılmasının tamamıyla kiraya verenin rızasına bağlı olduğunu belirtelim. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

f. Alt kira uyuşmazlıkları

Kiracı, kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanım hakkını şahsen kazanır. Bu hakkını, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça üçüncü bir kişiye devredemez. Kiracının, kiralananı kullanım hakkını bir üçüncü kişiye devrederek bu kişiden ayrı bir kira alması ve ayrıca bir kira sözleşmesi yapması alt kira olarak isimlendirilir. Alt kira, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla mümkün olduğundan, bu koşula uyulmadan alt kiracı tayin edilmesi, kiralananın özensiz kullanımını oluşturur. Bu durum da, şartlarının oluşması durumunda fesih olanağı yaratır.

g. Depozito ücretine ilişkin uyuşmazlıklar

Kiraya veren, kiracıdan “depozito ücreti” ödemesini isteyebilir. Bunun için, en çok üç kira bedeline denk gelecek bir bedel talep edebilir. Bu değeri aşan kısım için kararlaştırılan hüküm, butlan ile sakat bir sözleşme hükmü olacaktır. Depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

h. Kiralananın aile konutu olması

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

ı. Kiraya verenin gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi feshi

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

i. Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracı, kira sözleşmesinden bağımsız ve farklı olarak, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmiş olabilir. Bu halde kiraya veren, söz konusu tahliye taahhüdüne dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini İCRA TAKİBİ YOLUYLA sağlayabileceği gibi, dava yoluyla da sağlayabilir.

8. Kira Hukukunda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyuşmazlıkları, yukarıda da belirtildiği üzere, SULH HUKUK MAHKEMELERİNDE çözüme kavuşturulur.

Yetkili mahkeme konusunda ise, genel yetki kuralları uygulanır. Buna göre, davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Tarafların her ikisinin de tacir sıfatlı olması durumunda yetki sözleşmesi yaparak yetkili mahkemeyi kendilerinin kararlaştırması da mümkündür.

9. Kira Hukuku Avukatı İle Birlikte Çalışılması

Belirtelim ki, kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan davalar son derece komplike bir süreç olup, sözleşmelerin çeşitliliklerinden içerdikleri hükümlerin hukuki niteliklerindenkaynaklananfarklılıklar, izlenmesi gereken hukuki yolu değiştirmektedir.Bu nedenle, mutlaka bir avukat eşliğinde hareket edilmesi gerekmektedir. Zira, yargılamanın nasıl ve ne şekilde gerçekleştirileceği, hangi zarar kalemlerinin tazmin edilmesi gerektiği ve ispat hukukuna ilişkin sorunlar, ancak alanında uzman bir hukukçunun yardımıyla aşılabilecek türdendir.

Bu sebeplerle, zarara ilişkin taleplerde avukat desteğinin alınması büyük önem arz etmekte olup, aksi şekilde hareket edilmesi ciddi hak kayıpları yaşanmasına yol açabilir.