Hukuki Makaleler ve Güncel Haberler

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA ALIM, ÖNALIM VE GERİ ALIM HAKLARI

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

“Gayrimenkul” sözcüğü Arapça bir sözcük olup, dilimizdeki karşılığı “gayrimenkul ”dür. Esasında “gayrimenkul hukuku” ya da “gayrimenkul hukuku” adıyla doktrinsel ayrıma tabi tutulmuş bir hukuk dalı bulunmamaktadır. Fakat uygulamada gayrimenkullerle ilgili hukuki ilişkileri ifade eden hukuk dalına gayrimenkul hukuku denmektedir.

Gayrimenkul (Gayrimenkul) Nedir?

Gayrimenkul kavramının kapsamına hangi mallar girmektedir? Bu soruya 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704’üncü maddesi yanıt vermektedir. Şöyle ki;

• Araziler,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (ev, işyeri vs.)
• Tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilmiş bağımsız ve sürekli haklar (en az 30 yıl süreli olmak üzere gayrimenkuller üzerinde kurulmuş haklar vs.)

Gayrimenkuller Üzerinde Kurulan Haklar: Ayni Haklar ve Sınırlı Ayni Haklar

Uygulamada sıkça karşımıza çıkan bu hakların içeriği, toplumumuz tarafından yeterince iyi bilinmemektedir. Gerek hukuki anlamda ve gerekse de fiili anlamda gittikçe önemini ve uygulanırlığını artıran bu hakların içeriğinin bilinmesi önemli bir gerekliliktir. En kaba ve kısa tanımıyla ayni hak, taşınır veya gayrimenkul mallar üzerinde sağlanan doğrudan doğruya hakimiyet hakkı olarak ifade edilir. Bu tanımdan, çıkarılması gereken üç unsur vardır:

1) Ayni hak, “taşınır veya gayrimenkul eşyalar” üzerinde kurulur.

2) Ayni hak, sahibine “doğrudan doğruya hakimiyet” olanağı tanır.

3) Aynı hakkın sahibi, bu hakkını herkese karşı ileri sürebilir.

Sınırlı Ayni Haklar Nedir?

Yukarıda tanımı yapılan ayni hak, mal üzerinde tam ve doğrudan doğruya hakimiyet imkanı sağlamaktadır. Ancak bazı haklar vardır ki, ayni hak kadar güçlü olmasa dahi sahibine birtakım avantajlar sağlamaktadır. Bu tür haklar, malın malikinin mülkiyet hakkından doğan bazı haklarını, sınırlı ayni hak sahibi olan kişi lehine kullanmamasını sağlamaktadır. Çalışmamızın konusunu bu tür haklardan olan, gayrimenkuller üzerindeki alım, önalım ve geri alım hakları oluşturmaktadır.

 Alım (İştira) Hakkı

 

Bir gayrimenkul üzerinde tesis edilen alım hakkı, gayrimenkul mülkiyetinin üzerinde bir kısıtlama doğuracak olup, bu hakkın geçerli bir şekilde kurulması ancak tapu siciline usulüne uygun tescil ile mümkündür. Geçerli bir şekilde kurulan iştira hakkı, gayrimenkulün malikinin mülkiyet hakkını sınırlamaktadır. Zira, alım hakkına sahip olan kimse, alım hakkı tapudaki geçerliliğini sürdürdüğü müddetçe, kararlaştırılmış bedel üzerinden gayrimenkulün kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu hak, yenilik doğuran bir hak olup, şarta bağlanamaz.

Gayrimenkulün maliki, alım hakkını kullanan hak sahibine gayrimenkulün mülkiyetini devretmemekte ısrar edecek olursa, 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun 716’ncı maddesi uyarınca alım hakkı sahibinin bir TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI açarak gayrimenkulün bedelinin malikine ödenmesi suretiyle kendisine devredilmesini dava edebilir.

Burada önemle altının çizilmesi gereken husus, alım hakkının tapu kütüğüne şerh verilip verilmediği noktasında toplanmaktadır. Şerhin işlevi, alım hakkının HER MALİKE KARŞI ileri sürülebilmesidir. Bundan anlaşılması gereken, üzerinde alım hakkı bulunan gayrimenkulün malikinin değişmesi durumunda, şerh verilmemiş olan alım hakkının yeni malike karşı ileri sürülemeyeceğidir. Şerh verilmiş alım hakkı ise, şerhin geçerli olduğu zaman dilimi içinde, gayrimenkulün maliki her kim olursa olsun bu kimseye karşı ileri sürülebilmektedir. Yeni malikin, alım hakkını geri çevirmesi mümkün değildir. Aksi durumda, yeni malik aleyhine de TMK 716’dan doğan tapu iptal ve tescil davası açılması yolu caiz hale gelir.

Nitekim, TMK md. 736 da yukarıdaki açıklamalarımızı doğrular niteliktedir:

“Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”

Önalım (Şuf’a) Hakkı

Ön alım hakkı, gayrimenkul malikinin gayrimenkulünü bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibine tek taraflı bir irade beyanı ile gayrimenkulün alıcısı olabilme yetkisini veren, yenilik doğuran bir hak statüsündedir.

Burada dikkatlerin çekilmesi gereken ilk noktalardan biri, önalım hakkının sahibine direkt olarak gayrimenkulü satın alabilme yetkisi vermediğidir. Önemle belirtmeliyiz ki, önalım hakkı ancak üzerinde önalım hakkı kurulmuş olan gayrimenkulün malikinin gayrimenkulünü SATMAYA KARAR VERDİĞİ DURUMLARDA ortaya çıkar.

Burada, önalım hakkının satıştan önce kullanılamadığını görüyoruz. Bu ne anlama gelmektedir? Önalım hakkı, ancak satışın gerçekleşmesinden sonra yeni malike açılacak olan bir ÖNALIM DAVASI ile kullanılabilir. Yani, önalım hakkının varlığı her ne kadar gayrimenkulün malikine bir “uyarı” mahiyetine sahip ise de, gayrimenkul maliki buna aldırış etmeyip gayrimenkulünü bir başkasına satabilir. Sattığı takdirde, önalım hakkının sahibi ortaya çıkıp gayrimenkulü satın almış olan kişiye karşı bir ÖNALIM DAVASI açarak, gayrimenkulün bedelini ödemek suretiyle gayrimenkulü satın alabilir.

Temel anlamda bu şekilde ifade edebileceğimiz önalım hakkı, yasal önalım hakkı ve sözleşmesel (akdi) önalım hakkı olmak üzere iki şekilde uygulama alanı bulur. Aşağıda, her ikisine de kısaca değineceğiz:

• Yasal Önalım Hakkı

Bizim hukukumuzda, yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyet halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyetin varlığı halinde, paydaşlardan her biri önalım hakkına sahip olur. Yani, örneğin beş kişinin paylı mülkiyet ile müşterek mülkiyet halinde bulunduğu bir arazi düşününüz. Paydaşlardan biri, sahip olduğu payı bir başkasına satmaya kalkışırsa, öteki paydaşlar yeni malike karşı bir önalım davası açarak satılmış olan payı geri alabilirler. Elbette, üçüncü kişinin bu satış için ödemiş olduğu bedel her ne ise, önalım davasını açan kişi o satış bedelini ödemekle yükümlüdür.

Fakat, yasal önalımda şöyle bir istisna vardır: Paydaşlardan biri, satışı öteki paydaşlardan herhangi birine karşı yaparsa, artık paydaşların yasal önalım haklarını kullanma olanakları kalmaz. Yani, yukarıdaki misali düşünecek olursak, arazide sahip olduğu hisseyi, yine arazideki öteki paydaşlardan birine satan kişinin söz konusu satış işlemine karşı önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

• Sözleşmeden Doğan (Akdi) Önalım Hakkı

Bu önalım türünde, taraflar kendi aralarında yazılı bir sözleşme yaparlar. Bu sözleşmenin geçerlilik arz etmesi için, tarafların uymaları gereken tek şekil şartı, sözleşmenin yazılı ve imzalı olmasıdır. Yoksa geçerli bir önalım sözleşmesi için noter onayına yahut da başka bir şekil şartının yerine getirilmesine imkan yoktur.

Fakat, sözleşmesel önalımın işlevsel olması açısından, tapuya şerh verilmesi şarttır. Şerh, gayrimenkul üzerinde sonradan hak sahibi olanlara karşı da önalım hakkının kullanılabilmesini sağlar. Önalım hakkı, yukarıdaki açıklamalarımızın ışığında, ancak satışın gerçekleşmesi halinde (genellikle yeni malike) açılacak önalım davası ile kullanılabileceğinden, şerh verilmemiş bir önalım sözleşmesi, gerçek anlamda bir işlev arz etmekten uzak kalacaktır.

Geri Alım (Vefa) Hakkı

Geri alım hakkı da alım hakkı ile benzerlik göstermektedir. Şöyle ki; geri alım hakkı, gayrimenkulünü bir başkasına satmış ya da devretmiş olan kimseye, tek taraflı bir irade beyanı ile o gayrimenkulü geri alabilme yetkisi sağlamaktadır.

Bu hak, ancak tapu sicilinde varlığını sürdürdüğü sürece kullanılabilir. Şerhin, alım hakkına ilişkin açıklamalarımızda olduğu gibi burada da üçüncü kişilere karşı güçlendirici bir etkisi bulunmaktadır. Geri alım hakkı tapuya şerh verilmediği sürece, gayrimenkulün ancak mevcut malikine karşı ileri sürülebilir. Şerh verilmemiş bir geri alım hakkı, ancak malikle yapılmış olağan bir sözleşme gibi hüküm ve sonuç doğurur. Gayrimenkulün malikinin değişmesi durumunda yeni malike karşı geri alım hakkının ileri sürülmesi mümkün olmaz. Geri alım hakkı, tapu sicilinde kayıtlı bedelin malike ödenmesi kaydıyla kullanılabilir. Bahse konu bedel taraflar arasında özgürce kararlaştırılabilir.

Gayrimenkul Hukukunda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Gayrimenkullerle ilgili hukuki uyuşmazlıklar, aksi açıkça belirtilmediği sürece ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNDE ya da bazı spesifik hallerde kadastro mahkemesinde çözülür.

Burada önemle belirtilmesi gereken husus şudur ki, gayrimenkullerle ilgili hukuki uyuşmazlıkların çözümü bakımından 6100 S. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda bir  kesin yetki kuralı vardır. Gayrimenkuller üzerinde tesis olunan AYNİ HAKLARLA İLGİLİ hukuki uyuşmazlıklar, ancak gayrimenkulün bulunduğu yerdeki mahkemeye açılacak dava ile çözülebilir. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu durumda, anılan kuralara uyulmadan açılan davalar mahkemece usulden reddedilecektir. Davanın reddine karar verilebilmesi için, taraflardan birinin yetki itirazında bulunmasına dahi gerek yoktur; zira gayrimenkullerle ilgili bu kural “kamu düzeni”ndendir.

Kuralın “kamu düzeninden” olması ile kastedilen, yargılamanın her aşamasında bu kurala uyulup uyulmadığının mahkeme ve taraflarca denetleneceğidir.