Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, taraflardan “kiraya veren” sıfatlı olan kimsenin, bir taşınır ya da taşınmaz malını kiraya vererek bunun karşılığında bir bedel aldığı ; “kiracı”nın ise kiraladığı taşınır ya da taşınmaz malı kullanmasının karşılığında bir miktar dönemsel bedel ödediği sözleşmedir. Yazılı olarak kurulmasında fayda var ise de, yazılı olarak kurulmaması da mümkündür. Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı yapılmış olmasına bağlı değildir.

Kira Sözleşmesinin Tarafları ve Taraflarda Değişiklik

6098 s. Türk Borçlar Kanunu’na uygun olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin tarafları, TBK m. 299 uyarınca, “kiraya veren” ile “kiracı”dır. Görmeye alışık olduğumuz ve kural olarak kabul edilen durum, sözleşmedeki irade açıklamalarının sahipleri olan “tarafların”, sözleşme boyunca sabit kalmasıdır. Fakat; hukukta istisnalar, kaideyi güçlendirici unsurlar olarak kabul edilmekte olup, varlıkları hukuki uygulanırlığı güçlendirmektedir.

Nitekim, bu durumun da birçok istisnası bulunmaktadır. Diğer bir söyleyişle; esas olan tarafların aynı şekilde kalması, istisna olan ise taraf değişikliğidir.

Taraflar arasında bir anlaşma olması halinde kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322’nci maddesinde gösterildiği şekilde kira hakkını bir başkasına devredebilir. Yani; kira sözleşmesi kurulması suretiyle  kiracının tasarrufuna sunulmuş olan kiralanan, tamamen ya da kısmen kiracı tarafından bir “alt kiracıya” kiralanabilir.

Bu konuyu  düzenleyen TBK m. 322 hükmü şu şekildedir:

“Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

Bu hükümden yola çıkarak, alt kira sözleşmesinin sağlığına ilişkin bazı şartların var olduğunu söylememiz mümkündür.

Alt Kira Sözleşmesi Kurulabilmesinin Şartları Nelerdir?

Hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere, “alt kiracı” olarak sıfatlandırılan kişinin, kiralanan üzerindeki hakkı, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş olan kira sözleşmesine dayanmaktadır. Alt kiracı, bu sözleşmede belirlenen sınırların ötesine geçemez; aşkın bir kullanımda bulunamaz. Nitekim, Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasına göre, asıl kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, alt kiracı ile asıl kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi de sona erer. Aynı şekilde, asıl kira sözleşmesinden daha uzun bir kullanım süresi öngören alt kira sözleşmesi de uygun kabul edilmez.

Bunun yanı sıra, TBK 322’den kiracı lehine doğan hak emredici bir nitelikte olup, kanunda öngörülen şartlar dışında kiracı aleyhine değiştirilemez; şartları ağırlaştırılamaz. Ancak, 322/II uyarınca, “iş yerleri ve konutlar” için alt kira sözleşmesi yapılırken, kiraya verenin yazılı rızasının varlığı aranmıştır. Buna göre, kiraya verenin sözü edilen konut ya da işyeri üzerinde alt kira sözleşmesi akdedilmesine onay vermemesi durumunda da alt kira sözleşmesi bir hüküm ifade etmeyecektir.

Alt Kirada Hukuki İlişkiler

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda, alt kira sözleşmesinin, asıl kiracının “kiralayan” sıfatıyla, alt kiracı ile kurduğu ayrı bir kira sözleşmesi olduğunu ve kiralananın bir kısmını ya da tamamını alt kiracı lehine, belirli bir bedel karşılığında terk etmesini içerdiğini söylememiz mümkündür.

Kiraya veren açısından kira sözleşmesinde taraf değişikliği, kiralananın el değiştirmesi veya üzerinde bir başkası adına sınırlı ayni hak kurulması ile mümkünken; kiracı açısından ise, üçüncü bir kişi ile yapılacak alt kira sözleşmesi veya “kira ilişkisinin devri” ile mümkündür.

Ek olarak belirtelim ki, alt kira sözleşmesine katılan üçüncü kişi; artık, deyim yerindeyse, bir zincirin yeni halkası halini almış ve mevcut kira sözleşmesinden bağımsız olarak, yeni bir kira sözleşmesi ile katılmıştır.

Alt kira sözleşmesi uyarınca “alt kiracı” olan taraf, yeni bir alt kira sözleşmesi düzenleyerek kiralayanı bir başkasına kiralayabilir. Daha açık bir diyemle; alt kiracı, kira sözleşmesinde bu durumu yasaklayan bir düzenleme yoksa, kiralananı yeni bir “alt kiracıya” karşı kiralayarak kira zincirindeki halka sayısını arttırabilir. Yani, zaten alt kiracı durumunda olan kişi, yeni bir alt kiracıya kiralananı kiralayabilir.

YARGITAY da, mülga Borçlar Kanunu döneminde verdiği açıklayıcı ve öğretici bir kararında yukarıdaki açıklamalarımıza uygun olarak, şu şekilde bir hüküm kurmuştur. Kararın önemi bakımından, kararın tamamını verme ihtiyacı hissediyoruz:

A) ALT KİRA KAVRAMI:

Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. Üçüncü kişiler arasındaki sözleşme olarak alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz.

B) ALT KİRANIN GEÇERLİ OLDUĞU DURUM:

Yasa, alt kira ile, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olunmamasını istemektedir. Öyle ki, ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz. O halde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.

C) KİRACI VE ALT KİRACI ARASINDAKİ HUKUKSAL İLİŞKİ:

Kiracının kiracısının (ikinci kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının (kiralayan)ıdır; bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır. Bu cümleden olarak, ilk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır. Bundan dolayı ilk kiracı, kendi kiralayanına karşı olan talep haklarını alt kiracıya temlik etmekle yetinemez. Aksi takdirde (yani alt kirayı yerine getiremiyorsa) alt kiracıya karşı ifa çıkarlarından dolayı sorumlu tutulur.

D) KİRALAYAN VE KİRACI ARASINDAKİ HUKUKSAL İLİŞKİ:

İlk kiracının, kiralananı (alt kiraya) kısmen veya tamamen kiraya vermiş olması, onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi tüm hükümlerini yine devam ettirir. İlk kiralayan, karşısında kiracı olarak yine ilk kiracıyı görür; kira parasını ilk kiralayana ödemek borcu yine ilk kiracıya aittir. Kiralanana özen gösterilmesini ve ondan ancak sözleşme dairesinde yararlanılmasını kiralayan yine ilk kiracıdan isteyebilecektir.

Yetkisine dayanarak şeyi tekrar kiraya veren kiracı, SK. mad. 259/2 gereğince kiralayana karşı alt kiracının, şeyi kiracıya izin verilenden daha başka şekilde kullanmamasından sorumludur.

E) KİRALAYAN VE ALT KİRACI ARASINDAKİ HUKUKSAL İLİŞKİ

Kiracının kiracısı (alt kiracı) ile kiralayan arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip (örneğin kiralanan şeyin teslimini dava edememesine) karşılık, ilk kiralayanın ondanda kiralanana özen göstermesini istemeğe hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Fakat kiralayan bu nedenle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa doğal olarak ilk kiracıya husumet yöneltmek zorundadır.

Kiralayan alt kiracıyı, kira parasını ödemeğe zorlayamaz ama ilk kiracının kendisine olan kira borcu nedeniyle onun kiralanan getirdiği eşyası üzerinde (hapis hakkı)nı kullanabilir.

KİRALAYAN, SONA EREN SÖZLEŞMEYE DAYANARAK, ALT KİRACIDAN KİRALANANIN İADESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

Bu konu bilimsel öğretide tartışmalıdır. Bir kısım hukukçular, ilk kiralayanla alt kiracı arasında sözleşmesel bir ilişki olmadığı için böyle bir talep hakkı tanımamaktadırlar.

İade ile yükümlü olan borçlu (ilk kiracı), o şeyi üçüncü bir kişiye (örneğin alt kiracıya) teslim ederse borç ilişkisine esas teşkil eden fikir ve düşüncelere göre, alacaklı (ilk kiralayan) üçüncü kişiye (alt kiracıya) karşı bir alacak hakkını haiz olmayacaktır. …

F) BİRİNCİ KİRACININ KİRA SÜRESİ BİTTİKTEN SONRA ONUN KIİRACISININ (alt kiracının) DA KİRA SÜRESİ SONA ERER

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz.

Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır.

Von Tuhr’un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır. Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesh olunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Dahası var: Bilimsel öğretide savunulan bir görüşe göre; asıl kiracı ile kiralayanın gerek hukuksal tasarruflar yoluyla gerek dava yolu ile olsun alt kiracının hukuki durumunu kötüleştirebileceklerini ve alt kiracının bu durumu kabulle yükümlü olduğu ileri sürülmektedir.

Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır: 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur. Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.”

(Yargıtay 3. HD. 2002/4011 E. 2002/4827 K.)

Kira Hukuku Davalarında Avukatın Rolü 

Kural olarak kira hukukundan kaynaklanan davalarıda avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak avukat ile birlikte hareket edilmesi, hem sürecin sağlığı açısından hem de hak kayıpları yaşanmaması ve ispat hukuku bakımından yaşanabilecek sorunların önlemesi açısından kritik derecede önem arz etmektedir.

Avukat ile temsil edilen tarafın duruşmalara katılma zorunluluğu bulunmamakta olup, gerekli tüm hukuki işlemler vekil aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Avukatsız olarak takip ettiğiniz duruşmalara katılım zorunluluğunuz olup, katılmadığınız duruşmalara bağlı olarak dosyanız işlemden kaldırılabileceği gibi davanız da düşebilir. Bunun yanında, süreçten istenildiği gibi bir sonuç elde edilmesi bakımından mutlaka bir avukata vekalet verilmesi gerektiği söylenebilir.